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购买商品房这件事上 设计到买方和卖方

2021-01-01 15:35:21 来源:楼盘网 编辑:

购房者拿到手的证件是不动产权证。开发商交房时必须具备的证件有“五证”,包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。

购买商品房的详细流程

1、前期选房准备。进行购房能力评估、买房前的资金准备和购房知识的学习。1)选择地理位置很重要,应选择有政策倾斜的地段和环境、交通、基础配套设施会得到较大改善的地段,有子女上学的家庭应考虑靠近学校的地段。2)对户型的选择,选择居室朝向的同时,也应考虑室外景观的情况。

2、购房时应该查阅开发商的五证和两书是不是齐全。五证包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、销售(预售)许可证。两书是指住宅质量保证书和住宅使用说明书。 一般商品房预售许可证去房管局网站上查询。土地使用证可以在当地国土局网站上查询。施工证建委颁发,规划许可证由当地规划局颁发。

3、买房认购签订签定认购书,缴纳定金。签购房认购书不是买房必经程序,只是大多数楼盘买房前须先认购。签订购房认购书时一定要认真阅读相关事项。看自己所购的房屋是不是在预售许可范围内,看土地的获取方式是划拨还是出让,签订认购书需要缴纳定金。根据我国《合同法》规定,认购书属“预约合同”,也就是在认购书上要对之后要签的购房合同基本条款给予明确。一旦商品房的认购、订购、预订等协议具备了商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,那么该协议应当认定为商品房买卖合同。

4、商品房购房合同签订。与开发商签订正式购房合同,签订购房合同是整个购房程序中最重要一环,也是销售中最重要的法律文件。购房合同一般为一式肆份,其中正本贰份,开发商和购房人各执壹份。副本贰份,开发商和当地房管部门各壹份。但因为大多数在售房屋都是期房,因此必须约定交房时间,还有面积误差的处理办法等,具体参见《商品房销售管理办法》第16条明确的内容。

5、签订完网上签约流程。开发商企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

6、交首付款 办理贷款事项。交首付款后,可以办理商业贷款或者公积金贷款,把相关资料给开发商,开发商会帮助办理贷款。公积金贷款按规定连续缴纳公积金满6个月,就可以申请公积金贷款。商业贷款如果符合贷款条件,与银行签订《个人住房贷款借款合同》,由银行来提供购房贷款。贷款的详细内容可以参见各银行的具体规定。

7、交房和产权证件办理。等交房时间到了,收房时开发商必须具备《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》,才算具备交房条件。另外必须出具《房屋土地测绘技术报告书》,进行房款结算。之后购买者可以去验房、考察房屋质量、设施齐备情况;检验政府有关部门出具的检验证书看自己的房屋是不是质量合格,达到入住条件;看看水、电、暖、燃气等基础设施是不是达到使用条件;检验开发商交给自己的房子是不是和合同中约定的面积位置一样等。验房合格后需要把相关材料给开发商,再由他们办理产权证。

8、缴纳各种税费。购房应缴纳的税费有合同印花税、房产权属登记费、契税、交易手续费、权证工本费、权证印花税。

9、装修和入住。签物业管理合同,当购房人按契约有关条款约定付清房款后,开发商发出入住通知单,并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后,就可以拿钥匙入住了。

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